КРЕДИТ В БУДУЩЕЕ
27.09.2022
Спрос на ипотеку после шоков второго квартала начал восстанавливаться. В августе продажи выросли на 114% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Что будет с рынком, стоит ли продлевать льготную ипотеку и распространять ее на готовое жилье, разбираемся с экспертами.
ПРОГРАММЫ РАЗНЫЕ НУЖНЫ
Льготные ипотечные программы существуют в России практически с момента появления рынка кредитования жилья. Но на субсидирование государством процентной ставки мог рассчитывать ограниченный круг заемщиков - молодые семьи с детьми, жители Дальнего Востока и т.д. На волне пандемии 2020 года появилась программа ипотеки с господдержкой для всех. Так государство стимулировало спрос и отрасль, которая, по словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, создает на одно рабочее место в строительстве девять рабочих мест в других секторах экономики. После 2020 года программа льготной ипотеки для всех неоднократно продлевалась. Сегодня до 60% покупателей недвижимости с привлечением заемных средств банков предпочитают стандартную льготную программу, остальные 20% - семейную ипотеку, дальневосточную ипотеку, ипотеку для IT-специалистов и т.д. Еще 20% покупают квартиры в кредит по рыночным ставкам.
В конце 2022 года льготную ипотеку отменят, если не произойдет очередного продления программы. Девелоперы, строители и экономисты выступают за ее пролонгацию. "Льготная ипотека - единственная возможность приобрести жилье для подавляющего большинства граждан", - считает сопредседатель Национального союза защиты прав потребителей Алексей Егармин. Это созвучно с мнением гендиректора ДОМ.РФ Виталия Мутко, который в августе заявил, что 40% граждан России даже при нулевой ставке не смогут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки. Понимая это, правительство России в сентябре приняло решение дополнительно направить 56,2 млрд рублей на субсидирование льготных ипотечных программ.
ДЕШЕВЫЙ СЫР?
Субсидируемую процентную ставку предлагает не только государство, но и застройщики на свои объекты. В этом случае процент может выглядеть и вовсе фантастически - до 0,01% годовых. Аналитики компании "Метриум" приводят такой пример: при покупке квартиры стоимостью 16,5 млн рублей, первоначальном взносе в размере 4,5 млн рублей, или 27,3% (чтобы уложиться в условия ипотеки с господдержкой 12 млн рублей - максимальный размер кредита), и сроке 15 лет ежемесячный платеж по базовой льготной ипотеке под 7% составит 107,9 тыс. рублей. По программе субсидирования льготной ипотеки со ставкой 0,01% (в первый год и 4,2% - на последующие) ежемесячный платеж в первый год составит 66,7 тыс. рублей, в последующие - 88,3 тыс. рублей. Соответственно ччвыгода от использования субсидированной ставки для заемщика - 41,2 тыс. рублей в месяц в первый год и 19,6 тыс. рублей - в последующие. Суммарная экономия за весь срок кредита - 2,7 млн руб. Но сама стоимость квартиры при покупке по субсидированной застройщиком ипотеке будет выше.
Как отмечает директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум" Дмитрий Веселков, за "около- нулевой" ставкой нередко скрывается наценка на квартиру в размере 15-20%. Однако низкий процент по субсидируемой застройщиком ипотеке может быть и обычным скрытым дисконтом. "Субсидируемая ставка от застройщика может быть скрытой скидкой на квартиру, когда вместо уступки, скажем, 15-20% от стоимости жилья девелопер предлагает клиенту низкую ипотечную ставку вместе с партнерским банком. Может быть и другая ситуация: чтобы получить кредит под нулевую или очень низкую ставку, клиент приобретает квартиру с наценкой (10%, 15%, 30%). Иногда эта наценка оказывается заметно ниже переплаты по кредиту на эту квартиру, если ипотека получена под стандартный или рыночный процент", - добавляет коммерческий директор "КОРТРОС-Москва" Дмитрий Железнов.
Несмотря на то что переплата при субсидируемой девелоперами ставке действительно ниже, квартиры продаются дороже. Поэтому покупатель должен быть уверен, что потянет кредит в течение срока, на который выдана ипотека. В противном случае избавиться от таких квадратных метров будет сложно - цена квартиры на старте покупки выше рыночной в среднем на 20-25%. По такой схеме не стоит также вносить досрочные платежи - они нивелируют выгоду низкой процентной ставки.
<….>