PUBLIC

"НА КЛЮЧАХ": ГОТОВЫЕ КВАРТИРЫ ПРОДАЮТСЯ В 200 ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ МОСКВЫ И ПОДМОСКОВЬЯ

10.08.2022

Некоторые лоты на финише продаж доступнее, чем на старте


Стоит ли покупать квартиру в построенном доме? Ведь готовое жилье и стоит дороже, и ассортимент ближе к вводу становится более скудным. Но не все так просто. Сегодня разница в стоимости между недвижимостью "на котловане" и "на финале" не такая критичная, как обычно, потому что новые проекты застройщики выводят по новым высоким ценам. А что касается выбора, то к последним стадиям строительства компании могут приберечь самые "сладкие" варианты.


Готового жилья стало немного больше


Вместе готовое и почти готовое жилье составляют приблизительно четверть всего предложения новостроек в московском регионе. Примерно такая доля сохраняется на протяжении последних лет, хотя и с некоторыми неизбежными колебаниями. На сегодня, по оценке Леона Пряжникова, руководителя управления развития продукта и аналитики группы "Самолет", объем экспонирования на первичном рынке Москвы и Московской области составляет 4,6 млн. кв. м. Из них сданного - 500 тыс. кв. м. На высокой стадии готовности - порядка 600 тыс. кв. м. "Основной же объем предложения - примерно 60% - это объекты на стадии котлована и монолита нижних этажей. Крупные девелоперы преимущественно реализуют квартиры во время строительства. "На ключах" остается до 10% объема", - отмечает эксперт.


Если считать "в квартирах" и "в проектах", то, по данным bnMAP.pro, которые приводит Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой", в "старой" Москве в продаже находится 106 введенных в эксплуатацию новостроек, где экспонируется 3 244 лота. В Новой Москве предлагается 641 лот в 13 готовых проектах. В Подмосковье - 3 477 лотов в 79 комплексах.


На стадии "получение РВЭ" (разрешение на ввод в эксплуатацию) в "старой" Москве экспонируется 7 проектов, где доступно 324 лота. В Подмосковье 5 таких проектов со 110 лотами. В Новой Москве новостроек на этом этапе сейчас нет.


Ирина Доброхотова отмечает рост экспозиции во введенных в эксплуатацию новостройках на 15% в "старой" Москве и на 56% в Подмосковье с начала 2022 года. Новая Москва показала совсем удивительную динамику - плюс 153%, но это связано с небольшим числом лотов в принципе - в январе их было всего 253. Рост объема экспозиции готового жилья вызван снижением спроса в целом во втором квартале 2022 года, падением доходов населения и одновременным подорожанием новостроек. "В подобной ситуации большинство покупателей стремится приобрести более доступные квартиры, в том числе на начальной стадии строительства", - говорит эксперт.


Однако в первом квартале аналитики "Метриума" отмечали сокращение объема готового жилья и объясняли это высокой активностью покупателей. Действительно, весной квартиры в домах в высокой стадии готовности пользовались спросом, напоминает Владимир Щекин, совладелец группы "Родина" (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). На рынок пришли инвесторы, которые стремились не заработать на перепродаже, а сохранить имеющиеся средства в ликвидном объекте недвижимости.


Ну а годовая динамика - с июля 2021-го по июль 2022-го - показывает, что в "старой" Москве экспозиция сократилась на 7%, в Новой Москве выросла на 88%, а в Подмосковье - на 30% (информация bnMAP.pro).


Богатый клиент любит товар "лицом"


На рынке так сложилось, что значительные объемы массового жилья продаются в начале строительства, а дорогая недвижимость - ближе к концу. Дело в том, что в разных сегментах покупатели и ведут себя по-разному. "В ЖК комфорт-класса на нулевом цикле и этапе котлована наблюдается высокая активность как инвесторов, так и желающих сэкономить клиентов", - поясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум". А клиенты сегментов премиум и де-люкс, по определению Леона Пряжникова ("Самолет"), предпочитают увидеть товар "лицом".


Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости "Бон Тон", говорит, что на заключительных стадиях строительства и в готовых домах продаются в основном более крупные лоты. По словам Владимира Щекина ("Родина"), пентхаусы и просторные трех- и четырехкомнатные квартиры часто продают после того, как здание построено на 50% и более. В проектах премиум- и элитного класса такие квартиры могут предлагать покупателю и после ввода комплекса в эксплуатацию.


Рядовой покупатель не хочет ждать


У "обычных" покупателей тоже есть причины купить готовую квартиру. Во-первых, люди не желают ждать как минимум два года, пока жилой комплекс будет построен, и снимать все это время жилье. "В Москве однокомнатные лоты в аренду в среднем выставляются за 40 тысяч рублей в месяц, таким образом, за два года строительного цикла за аренду придется выложить почти миллион рублей при условии, что хозяин не будет поднимать цену", - комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" (девелопер проектов "Любовь и голуби" и Clementine). Так не лучше ли сразу купить готовую квартиру в ипотеку и платить за собственное жилье - рассуждают покупатели.


Во-вторых, построенный дом легко проверить "на соответствие рендерам". "Ведь в квартиру значительно проще влюбиться, если сразу можно подняться и посмотреть вид из окна, двор, МОП, а не допридумывать это, смотря на визуализацию проекта", - считает Леон Пряжников ("Самолет"). То же самое касается и покупки квартиры с готовым ремонтом - качество работ покупатель проверит сразу.


"Еще один мотив покупки недвижимости в сданных домах - полностью уйти от рисков недостроя, - дополняет Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК "Гранель". - Хотя с переходом на эскроу-счета и повышением безопасности инвестиций на первичном рынке таких клиентов стало заметно меньше".


И, в конце концов, бывает случаи, когда покупателю нужна квартира в определенном месте, а там есть одна-единственная новостройка, и она уже готова. Деваться некуда.


Плюсы: бегом от санкций


В покупке готовой квартиры есть свои плюсы, и частично эксперты их уже перечислили. Оказывается, есть шанс "не попасть под санкции". То есть, как поясняет Алексей Перлин ("СМУ-6 Инвестиции"), из-за западных санкций возникли трудности с поставкой зарубежных материалов и оборудования: "Это может не только увеличить сроки строительства, но и привести к "оптимизации" проекта, например, замене некоторых наименований. В новостройках в высокой стадии готовности такой проблемы нет, ведь все это было приобретено заказчиком заранее". К слову, по информации Надежды Коркки ("Метриум"), из-за этих же проблем в высокобюджетном сегменте с февраля-марта этого года растет востребованность квартир и апартаментов с финишной отделкой.


Преимущество квартиры в построенном доме оценят и инвесторы. "Такие квартиры или апартаменты быстро начнут приносить доход от сдачи в аренду", - замечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании "Кортрос-Москва".


Минус: придется больше заплатить


Готовое жилье, естественно, дороже, чем аналогичные лоты на котловане, но не все так однозначно. Часто застройщики на завершающей стадии проекта предлагают акции и скидки на готовые квартиры. Например, в "Румянцево-Парк" можно получить скидку до 3% от стоимости и оформить ипотечную программу без увеличения цены по ставке 0,2% на весь срок кредита, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Кроме того, сейчас, "особенно в Новой Москве, квартиры в готовых проектах могут быть заметно доступнее, чем в новых. Это связано с тем, что завершается возведение комплексов, которые вышли в продажу 2-3 года назад, когда себестоимость строительства и конечные цены были на 40-50% ниже", комментирует Владимир Щекин ("Родина").


В агентстве "Метриум" отмечают, что средняя стоимость квадратного метра в квартирах, которые продаются в домах на начальном этапе строительства в Новой Москве, сейчас самая высокая: 237 тыс. рублей. В то же время на стадии монтажа этажей квартиры продают в среднем за 225 тыс. рублей за метр, на этапе отделочных работ - за 212 тыс. рублей, а в готовых домах - за 201 тыс. рублей. Правда, как мы помним, выбор готового жилья в Новой Москве не слишком большой. И еще один негативный момент, на который обращает внимание Дмитрий Железнов ("Кортрос-Москва"): на завершающем этапе нередко ограничен выбор как по комнатности, так и по планировочным решениям.


В связи с этим редакция портала "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" задала экспертам прямой вопрос: а можно ли на последнем этапе купить хорошую квартиру? Или к этому времени уже все разберут ?


На радость любителям неформата


"Безусловно. Найти хорошую квартиру можно на любой стадии строительной готовности", - отвечает Валерия Цветкова ("Бон Тон").


После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может вывести в реализацию так называемый "золотой запас" (квартиры с уникальными видовыми характеристиками, планировочными решениями, удачным расположением внутри дома), раскрывает секреты искусства продаж Алексей Перлин ("СМУ-6 Инвестиции"). Такие лоты не составит труда продать даже на финальной стадии, когда стоимость квадратного метра достигает пиковой отметки. Это же правило касается и уникальных форматов - двухуровневых, двусветных лотов, пентхаусов, ситихаус, квартир с террасами, с патио.


Но это в основном дорогие предложения. Что же касается ликвидных привлекательных лотов комфорт-класса, то их начинают продавать позже, чем самые бюджетные (которые расхватывают на старте). К финалу их действительно может и не остаться, хотя компании и стараются поддерживать широкий ассортимент предложений на всех этапах реализации. "Поэтому мы рекомендуем покупателям не затягивать с принятием решения, если проект нравится. Например, у нас уже не осталось квартир в ЖК "Реут", который сдается в III квартале 2022 года", - говорит Сергей Нюхалов ("Гранель"). А в двух готовых корпусах "Румянцево-Парк" в продаже всего 8 квартир.


Но все же удачу не стоит сбрасывать со счетов - есть прекрасные варианты и в комплексах, которые находятся на высокой строительной стадии или уже сданы.


В Западном Дегунино, у метро "Селигерская", в высокой стадии готовности в находится ЖК комфорт-класса "Любовь и голуби". Два корпуса введены в эксплуатацию, строится третий. Цены на квартиры начинаются от 7,3 млн рублей, на апартаменты - от 10,8 млн рублей.


В Раменках можно обратить внимание на новостройки бизнес-класса. Например, на ЖК "Настоящее" - проект с дизайнерской архитектурой, который сдается в конце текущего года. Цены от 21,0 млн руб. Или - на ансамбль высотных башен "Крылья" у долины рек Очаковка и Раменка. Есть уникальные форматы квартир, цены - от 22 млн руб. ЖК бизнес-класса iLove, который расположен в Останкинском районе поблизости от метро "Алексеевская", базируется на принципах квартальной застройки и концепции "город в городе". Недавно получено заключение на соответствие на корпус 1. Бюджет покупки начинается от 14 млн рублей.


В Фили-Давыдково, вблизи Кутузовского проспекта, находится жилой квартал бизнес-класса MainStreet в стиле европейского концептуализма. Он включает четыре корпуса 9-12-15-29 этажей и подземный паркинг. В продаже апартаменты по цене от 11,3 млн руб.


Готовые апартаменты можно купить и в МФК "Флотилия" на Флотской улице в Ховрино. Это четыре корпуса высотой 28 этажей с оригинальными фасадами, напоминающими паруса. Покупателям предлагаются видовые лоты от 7,9 млн руб. В квартале небоскребов бизнес-класса ЖК Headliner (Пресненский район) представлены квартиры во введенных в эксплуатацию домах и корпусах на этапе отделки. Однокомнатная квартира обойдется в сумму от 19,8 млн рублей.


<...>


https://www.irn.ru/articles/41839.html

КОММЕНТАРИИ
Комментарии модерируются. Пишите корректно и дружелюбно. Отправить
0 комментариев