КАЖДЫЙ - ПОБЕДИТЕЛЬ: ЭКСПЕРТЫ РАССКАЗАЛИ, КАК ЗАРАБОТАТЬ НА ИПОТЕКЕ
11.11.2022
Ипотека - один из популярнейших инструментов для улучшения жилищных условий, однако в ряде случаев она может быть еще и способом получения дополнительного дохода. Эксперты рассказали CUD.NEWS ("Центр Градостроительного Развития") о том, как заработать на ипотеке.
Каждый - победитель
Несмотря на устоявшееся в обществе мнение о том, что банк обмануть невозможно, а ипотека - это обречение себя на многолетнее рабство, которое не приносит ничего, кроме убытков, генеральный директор строительной компании "СтройРешение" Максим Старичихин уверен, что в данной сделке в выигрыше остаются абсолютно все стороны сделки.
"Это немного некорректная формулировка, здесь скорее "win-win" - свою выгоду получают и банки, и заемщики. Нужно понимать, что деньги банкам выделяет Центробанк России под ключевую ставку, сейчас она составляет 7,5%. Банк зарабатывает на разнице между ключевой ставкой, по которой он возвращает заемные средства ЦБ и процентной ставкой, под которую эти средства выделяются заемщикам", - поясняет специалист.
Таким образом, по его словам, любой банк в этой цепочке передаточное звено, которое, не рискуя собственными средствами, зарабатывает на заемных.
"Но любой заемщик в этой ситуации также выгодоприобретатель. Он гарантированно получает средства для последующих инвестиций под вполне адекватный процент, который сейчас ниже реальной инфляции. Это даже без учета того, что недвижимость постоянно растет в цене", - уточнил Максим Старичихин.
Поэтому, уверен эксперт, можно рассматривать ипотеку в качестве средства для заработка, ведь у ответственных заемщиков размер выплат уменьшается с каждым месяцем все больше и больше.
Ипотека всегда была и есть способом умножения капитала, если у покупателя есть какая-то минимальная сумма на руках, соглашается и директор по продажам ГК "Полис" Яна Вирченко.
"Недвижимость растет в цене, в зависимости от периода: то больше, то меньше. Но динамика всегда идет вверх. Приобретая квартиру с первоначальным взносом 700 000, клиент может заработать от 50 до 100% вложенных средств, при грамотной инвестиции. Таким образом, зарабатывая небольшими суммами и перекладывая деньги из квартиры в квартиру, можно накопить на полную оплату студии, а далее - расширяться", - приводит стратегию Вирченко.
Ипотека - не инвестиция
А вот частный эксперт в сфере недвижимости Максим Чурилов не согласен с этим мнением. По его словам, само определение инвестиций - это вложение капитала с целью получения прибыли, а значит в чистом виде ипотека инвестицией быть не может. Клиент платит проценты за обслуживание ипотечного кредита, что, наоборот, является затратами, уверен он.
"Если рассмотреть клиента, который покупает квартиру с целью дальнейшей перепродажи и использует для этого ипотечный кредит, в этой ситуации уже можно говорить об инвестиционной составляющей. Но в данном случае инвестицией будет сама покупка квартиры, а не оформление ипотечного кредита. Ипотека здесь является лишь инструментом для достижения цели и позволяет приобрести недвижимость, вложив не полную стоимость, а часть средств в виде первоначального взноса. Существует практика, когда грамотный подход к приобретению недвижимости для ее дальнейшей перепродажи и использование при этом кредитных средств действительно может принести хороший доход", - отметил Чурилов.
Однако вопрос о том, какие именно шаги необходимо предпринять, чтобы получить доход, остается открытым. А стратегий много.
Продавать новостройки
Несмотря на большое количество стратегий, способов и инвестиционных планов, заметной популярностью пользуется спекулятивный подход. Этот факт подтверждает генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.
"При благоприятном стечении обстоятельств можно продать ипотечную квартиру с наценкой, досрочно погасить кредит, вернуть себе часть уплаченных процентов и остаться с прибылью", - поясняет специалист.
При досрочном погашении долга банк не получит проценты, которые начисляются на оставшуюся сумму: и срок займа, и переплата ощутимо сократится
"Человек берет в ипотеку одну или несколько квартир в новостройках, ждет какое-то время (обычно 1-2 года) и продает эти объекты. За 1-2 года стоимость квадратного метра вырастает, соответственно, разница в цене идет уже в доходную часть продавцу", - подтверждает и учредитель ассоциации ипотечных брокеров и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Перлин добавляет, что не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что, например, московская недвижимость стабильно растет в цене. Эксперт не сомневается, что можно реализовать квартиру минимум на 30% дороже на финальной стадии проекта.
Следует отметить, что это правило не действует в случае использования субсидированной ставки: здесь комфортный ежемесячный платеж достигается за счет длительного периода кредитования, а наценка за квартиру уже включена в тело кредита.
"Надо понимать, что если это инвестиция спекулятивного характера - покупка ради последующей продажи по большей стоимости, то выгода "съестся" стоимостью владения - ЖКХ, налоги, оформление", - напоминает Максим Старичихин.
Сдавать в аренду
По словам Дмитрия Ракуты, ипотека предоставляет большое количество возможностей для получения дополнительного дохода и инвестирования. Одна из самых распространенных тактик - сдача доходного объекта в аренду.
"Человек берет готовую квартиру в ипотеку, находит арендатора и сразу же ее сдает. Ежемесячными платежами погашается ипотека. По истечению долгосрочного периода недвижимость в любом случае прибавит в цене. Соответственно, квартира сама себя окупает", - поясняет эксперт.
Приобретение недвижимости для последующей сдачи в наем - самый консервативный вид инвестиции и диверсификации рисков, не теряющий актуальности и по сей день, вторит коллеге Старичихин.
"Особенно выгодны такие инвестиции в курортных и туристических регионах. Аренда жилья, как долгосрочная, так и посуточная сейчас очень востребована, в силу того, что количество стран для посещения с туристическими целями уменьшается с каждым днем, а людям нужно где-то отдыхать", - добавляет он.
Правильно все рассчитать
Стоимость жилья на длинной дистанции всегда растет, соглашается с коллегами и Дмитрий Железнов, коммерческий директор "Кортрос-Москва". Однако, по его словам, для быстрой окупаемости условия кредита должны быть выгодными, так, чтобы переплата по займу не перекрыла будущий рост стоимости жилья на 20-30 лет вперед.
"В идеале рыночная стоимость квартиры на момент оформления ипотеки не должна превышать итоговую сумму (вместе с переплатой) более чем на 40-50%. Иначе прибыли от перепродажи придется ждать долго, даже если сдавать приобретенную недвижимость за большие деньги", - уверен спикер.
Присмотреться к ИЖС
Особенно выгодно сейчас инвестировать в строительство частного дома, так как аренда такого типа жилья существенно дороже, чем аренда квартиры аналогичной стоимости, рассказывает Максим Старичихин.
"В случае, если мы говорим об инвестициях в сегмент ИЖС - дом с чистовым ремонтом возможно построить за год. И через год уже начать его эксплуатировать либо сдавать в наем. И в случае, если вы взяли ипотечный кредит, условно на 15 лет, фактически вы будете выплачивать свои средства только в течении первого года, пока дом будет строиться. Дальше объект недвижимости начнет окупать себя сам", - заключил эксперт.