Проектное финансирование: уже не проект, но жесткая реальность
20.02.2023
До сих пор у некоторых участников рынка есть недоверие к такому механизму, как проектное финансирование. Но так ли он плох? Застройщики и банки подвели итоги работы в условиях непростого года.
Закончился такой трудный и неожиданный 2022 год. И многие задаются вопросами, какие потери он принес, и чего ожидать от года 2023-го? Итоги ушедшего года и перспективы на год 2023 на ниве проектного финансирования строительства жилья обсуждались на круглом столе проекта "Все о стройке"
Как рассказала в начале мероприятия Управляющий директор - начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова, с точки зрения объемов строительства, ничего существенно не поменялось. Сейчас в России строится 9590 домов, из них 91% перешли на эскроу-счета. И таких проектов становится все больше и больше, хотя все понимают, что достичь 100% не получится никогда - есть проекты, которые попросту не продаются с применением механизма проектного финансирования.
Сегодня портфель девелоперов жилья в Сбербанке составляет 2,9 трлн руб. - и это при том, что в 2022 г. рост замедлился и увеличился всего на 2/3. И проблем пока не возникает - девелоперы погашают остатки задолженности по кредитам, оставаясь с прибылью, которую они направляют на следующие проекты.
Конечно, нет смысла отрицать, что основные продажи пришлись на 2020-21 гг. Сейчас темпы снизились, рынок замер, а бум продаж в 2022 г. был в марте-апреле - он-то и скомпенсировал в целом падение по году. В результате планируется, что итоговое падение продаж будет составлять 25%. При этом во 2 и 3 кварталах отрицательное отклонение от предыдущего года составило около 30%.
Да, февраль был периодом неопределенности, но к концу года девелоперы восстановили свою активность. Если за 11 мес. 2021 г. в Сбербанк поступило 2040 заявок на финансирование, то за 11 мес. 2022 г. - 2161. В марте была просадка, девелоперы думали, начинать ли новые проекты, но когда ситуация стабилизировалась, они даже активнее стали подавать заявки.
Что касается рисков сокращения финансирования проектов, то, как подчеркнула Светлана Назарова, ни один проект не должен остановиться, чтобы не дошло до коллапса. Поэтому Сбербанк продолжил финансирование прежними темпами: за 11 мес. 2021 г. выдано 1,2 трлн руб., за 11 мес. 2022 г. - 1,8 трлн руб., хотя риски повысились.
Конечно, речь зашла и о росте затрат, которые случаются по портфелю, в среднем они добавляют около 20% к бюджету проекта. Но далеко не все эти удорожания связаны с событиями 2022 г. - в большей степени они зависели от роста стоимости стройматериалов, которые пришлись на предыдущие годы. В результате у проектов со стадией готовности 50-75% возникала потребность в удорожании. Таким образом, помощь Сбербанка по программам господдержки застройщиков составила 1126 проектов на 35,3 млн кв. м.
Сегодня везде обсуждается, что объем выданных кредитов по проектному финансированию застройщиков впервые превысил объем средств на эскроу-счетах. Не понятно, насколько это опасно и чем может грозить. Как пояснила Светлана Назарова, многие девелоперы моделировали свои продажи и выстраивали маркетинговую политику так, чтобы у них была приемлемая ставка по проектному финансированию, периодически даже придерживая продажи, чтобы достичь определенного баланса между продажами и выдачей кредита. Сейчас, к сожалению, так влиять на процесс становится сложнее. По некоторым проектам падение спроса даже превышает 35%, и не известно, почему. Но пока никакой опасности нет. Безусловно, это говорит о том, что стоимость кредита для девелоперов растет, но рост даже не превышает 1%. Хотя понятно, что и рисков в отрасли стало больше, и полного восстановления до уровня 2021 г. не будет.
Вторит отчету Сбербанка и вице-президент по развитию государственных программ Банка "ДОМ.РФ" Андрей Бахмутов : так, по итогам 11 мес. портфель банка также показал уверенный рост - по объемам заключенных договоров он вырос на 1,5 трлн руб., и это на 860 млрд руб. больше, чем годом ранее. Сейчас он составляет 3,7 трлн руб. - и это треть российского рынка по объемам заключения. Данные средства позволяют построить около 30 млн кв. м жилья. Всего в обхвате банка 44 региона или около 600 тыс. семей. А на 1 декабря 2022 г. ввод жилья с участием банка "ДОМ.РФ" составил около 7,6 млн кв. м, из них с использованием средств проектного финансирования - 3,08 млн кв. м.
По его мнению, проектное финансирование в ушедшем году показало себя хорошей опцией, в результате которой действующие проекты не вызывали проблем, хотя, конечно, банк с осторожностью смотрел на новые.
Как известно по информации из различных источников, сегодня 66% квартир остались нераспроданными. И, как отметил Андрей Бахмутов, проектное финансирование как раз и сглаживает все возникающие дисбалансы - есть "плечо" кредитора, возможность бесперебойно достраивать объекты и вводить их в эксплуатацию. Таким образом, застройщики, по сути, не особо зависят от тех моментов, которые возникают на рынке, как это было до перехода на эскроу-счета. И по итогам года никто финансирование не остановил, а кредиторы выступают полноценными финансовыми партнерами, поддерживая застройщиков.
При этом Андрей Бахмутов подчеркнул, что банк смотрит на проекты индивидуально и готов работать с любыми - от самых масштабных до совсем небольших. Главное условие - устойчивость проекта.
Мнение "с полей"
О том, что падения спроса не произошло, говорят и сами застройщики. Так, по данным генерального директора КОМОССТРОЙ® Виталия Девяткина, в деньгах компания приросла на 20%, несмотря на то, что физические объемы по продажам упали на 5% по сравнению с 2021 г. Однако факторный анализ показал, что падение продаж - это всего-навсего последствия ажиотажа 2021 г., поэтому для компании это всего лишь возвращение к обычным продажам.
Запускаются новые проекты, в том числе вместе с банками, процесс с которыми отлажен и уже превратился в конвейер. По мнению Виталия Девяткина, можно только пожелать усовершенствования модели, связанной с субсидиями, со стимулированием продаж, потому что эти суммы влияют на конечную себестоимость объектов.
Всецело разделяет отчет Сбербанка финансовой директор ГК "КОРТРОС" Егор Косарев - по проектному финансированию все отлажено, заявки рассматриваются. За год с обоими банками компанией было сделано много проектов на хороших условиях и кредитования, и собственного участия, и ставок - иными словами, подход исключительно партнерский. А впадать в уныние - совершенно не правильное решение, нужно учиться работать в тех условиях, которые есть сейчас, выработать стратегию о том, чего хочется достичь в новом году, и ее придерживаться.
Сейчас компания крайне заинтересована в продолжении развития истории с субсидированием и разработкой программ для льготных и отдельных категорий граждан. Эти меры помогут восстановить спрос на рынке, в первую очередь в Москве, где спрос более всего подвержен влиянию геополитических событий, а регионы более спокойно смотрят на все, что происходит в стране.
По мнению руководителя экономического отдела ГК ЮгСтройИнвест Олега Коновалова, у компании сегодня самые лучшие условия от Сбербанка на рынке, работа проходит идеально.
Но, конечно, все понимают, насколько хорошим в итоге ни будет 2023 г., он все равно будет трудным. Поэтому нужно делать все, чтобы увеличивались продажи, но пока стоимость объектов повышается, а спрос падает.
Для решения этих проблем компания просит банки вывести на рынок такие продукты по субсидированию ипотеки, когда застройщики могли бы в период строительства пользоваться дополнительным покрытием в виде комиссионного вознаграждения на эскроу-счетах, а оплачивать это вознаграждение уже после открытия эскроу. Фактически так одним шагом убиваются 2 "зайца" - увеличиваются продажи и покрытие для нормального субсидирования ставок. Это будет идеальным вариантом для наступившего года.
Но такая система банками пока не вводится. Как рассказала Светлана Назарова, девелоперам в 2022 г. было выгодно за счет проектного финансирования оплачивать и получать сниженную ставку на кредит. Когда в Сбербанке попытались эту процедуру сделать отдельным кредитом, это мало того, что стало сложнее, так еще и дороже для девелоперов. Бесплатных денег не бывает, отсрочку просто так все равно никто не даст, поэтому благодаря проектному финансированию получается идеальный вариант.
Что год грядущий нам готовит?
Что касается вопросов к 2023 г., то, по мнению Светланы Назаровой, в первую очередь необходимо преодолевать неопределенность по спросу, чему должно способствовать продление льготной ипотеки, а поддержка банками в этом случае остается.
Но если с существующими проектами картина ясна, то что будет с новыми, выдержат ли они современные реалии - не известно. И девелоперам будет не выгодно запускать проекты, если нет спроса. При этом привлекательность отрасли продолжала бы падать, если бы не продлили льготную ипотеку: это повлекло бы за собой снижение средств поддержки, и, как следствие, стагнацию отрасли, но, к счастью, этого не произошло.
Второй вопрос, который требует решения, - снижение маржинальности. И для него необходима модернизация программы инфраструктурных облигаций.
И, наконец, существует риск снижения количества новых проектов на рынке. Для этого необходимо подумать над программой государственной поддержки на финансирование начальных затрат. Пока таких инициатив не поступало, но новые проекты поддерживать нужно, ведь ни для кого не секрет, что при возникновении нового проекта главный риск - это недостаточность собственных средств для финансирования площадок. В частности, с 2019 г. Сбербанком заключено сделок начального финансирования по таким проектам более 230 шт. на 24 млн кв. м. И 53% из них приходится на проекты 2021 г., а 80 проектов перешло в проектное финансирование. Основной объем строительства придется на 2023-24 гг., а это дополнительные 14 млн кв. м жилья.
Что касается наболевшего вопроса от застройщиков, будут ли им полагаться какие-либо преференции в случае, если они перевели процесс строительства в цифру, Светлана Назарова ответила, что Сбербанк не против "бонусов", но взгляды банков и застройщиков на эту тему не совпадают. Так, скидка может возникнуть, если для банка будет снижен риск по проекту и если будет виден весь объем затрат, как подписываются документы, как работают девелоперы на площадке и т.д. Но пока этого достичь не удается, потому что все участники процесса должны быть в цифре, вся цепочка должна быть, как на ладони, а с этим огромные сложности.
По словам Андрея Бахмутова, активность застройщиков будет зависеть от динамики наполнения эскроу-счетов, чему, несомненно, даст толчок поддержка спроса, как и ввод новых проектов. И большой поддержкой в сегодняшних условиях будет развитие инфраструктурного меню, что позволит вводить большое количество проектов.
В планах Банка "ДОМ.РФ" на 2023 г. - увеличение проникновения в регионы. Так, ориентируясь на спрос, как влияет поддержка спроса в региональном разрезе, какие регионы выпадают, формировать инициативы по инфраструктурной поддержке.
А, по мнению финансового директора ГК Точно Максима Инюшева, со стороны девелопера снижающийся спрос можно поддерживать только какими-то экстраординарными мерами или "допингом" - субсидированием, снижением процента собственного участия по ипотеке, какими-то программами очень лояльного платежа. Сегодня девелоперам не понятно, какая отраслевая концепция принята на текущий год со стороны банка как регулятора. Например, никакой гарантии, что в дальнейшем еще не поднимется нижний порог по ипотеке, и возможно ли снижение собственного участия по ипотеке хотя бы до 10%.
Кроме того, финансовый директор федерального девелопера "Неометрия" Леонид Твердохлебов отметил, что по проектному финансированию не отработан механизм перехода из банка в банк. А поскольку застройщик "живет" бок о бок с банком на всем протяжении процесса, этот механизм необходимо создать, чтобы иметь возможность добровольно переносить свое проектное финансирование в любой другой банк для получения более выгодных условий.
Законодательных запретов на этот счет не существует. И, как заметили представители банков, это будет самостоятельное решение того или иного банка, принимать ли такого клиента, потому что в этой схеме есть и плюсы, и минусы. Но в любом случае это будет ущемление прав дольщиков, деньгами которых распоряжается застройщик - и это основной момент, почему эту инициативу не поддерживает в частности Сбербанк. Кроме того, за переход из банка в банк существуют комиссии - и эти расходы явно лягут на плечи дольщиков.