ТОЧКА ЗРЕНИЯ:

Переход на проектное финансирование увеличивает долговую нагрузку на застройщика в 3-4 раза.

Уже три месяца российский рынок новостроек живет в новой парадигме – проектного финансирования и эксроу-счетов (для новых проектов). Пока большая часть строящегося жилья в России продается по старым правилам. По оценкам Минстроя, речь идет о 70%. Тем не менее, новая модель уже начинает оказывать влияние на рынок. Генеральный директор компании “Кортрос” Станислав Киселев подвел промежуточные итоги существования девелоперов в новой модели.

По данным Росстата, за первые восемь месяцев в России было введено около 48 млн кв м жилья, это на 7% выше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, согласно паспорту нацпроекта по жилью, в 2019 году должно быть построено 80 млн кв м .

“Если мы говорим, что объем по вводу растет на 7%, то в денежном выражении прирост составил всего 0,2% – 5 трлн рублей, такой объем у нас сегодня в стройке. Поэтоум некое торможение рынка на лицо. Причем в основном увеличение показателей было обеспечено за счет Москвы”, – отметил Станислав Киселев.

По данным столичных властей, в этом году в Москве планируется ввести 10 млн кв м недвижимости – это рекордный показатель для столичного рынка. За восемь месяцев сдано уже 7,7 млн кв м, что в два раза превышает прошлогодние показатели. Этому способствовала реформа долевого строительства, которая подтолкнул застройщиков быстрее строить свои объекты, а также столичная программа реновации.

Сама модель эскроу-счетов будет структурировать рынок, продолжает Станислав Киселев. При этом уже сегодня очевидно, что не все застройщики переживут этот переход. Особенно мы это видим в регионах своего присутствия. Около 30% девелоперов покинут рынок в ближайшей перспективе. ГК “Кортрос” имеет построенные объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Перми, Ярославле и Сочи. Портфель реализованных проектов насчитывает около 2,5 млн кв м недвижимости.

Сложнее всего пережить долевую реформу будет небольшим застройщикам в субъектах из-за невысокой маржинальности региональных проектов. Сейчас правительство разрабатывает для таких девелоперов меры поддержки. Что касается крупных игроков рынка новостроек (в портфеле которых находится от 1,5 до 7 млн кв м), то они могут испытывать некоторые трудности из-за роста долговой нагрузки, отмечает топ-менеджер компании.

“Переход на проектное финансирование может увеличить долговую нагрузку на застройщика в 3-4 раза. Доступ к средствам дольщиков для девелопера становится закрытым, на реализацию проектов необходимо получить кредит в банке. Учитывая масштабы крупных компаний и рост долговой нагрузки, речь будет идти о больших суммах”, – поясняет Станислав Киселев. К работе в таких реалиях должны быть готовы и сами банки, и девелоперы, добавил он.

Ключевым звеном в новой модели становятся банки. Именно они хранят деньги дольщиков на эскроу-счетах, они же выдают проектное финансирование застройщикам. По словам Станислава Киселева, сейчас требования банков к застройщикам ужесточились. При этом к системным крупным игрокам, которые комплексно развивают территорию, банки стали относиться лояльнее. Для девелоперов появляются новые продукты в рамках проектного финансирования, которые предполагают более гибкие условия по ставкам. Еще два года подобных продуктов не было.

Ранее в Сбербанке заявили, что планируют до конца года упростить условия кредитования для застройщиков жилья в части требований к собственному капиталу. Сейчас застройщик, чтобы получить проектное финансирование, должен иметь 15% собственных средств. Для многих этот пункт является тяжело выполнимым.

Сама компания “Кортрос” планирует завершить переход на эскроу-счета в течение двух лет. В некоторых проектах эта схема уже доступна сейчас. Например, в жилом комплексе бизнес-класса “Headliner” в Пресненском районе Москвы. Мы также планирует активно развивать свои проекты, в первую очередь ставка будет сделана на Москву. Сейчас мы рассматриваем четыре площадки в старых границах Москвы под новые проекты, также продолжим развивать проекты в уральских регионах.

В стройке у нас 830 тыс кв м жилья. В этом году мы планируем ввести 269 тыс кв м, из них 150 тыс кв м приходится на Екатеринбург, 90 тыс кв в Москве и еще около 30 тыс кв м в Перми. Объем выручки по итогам года должен вырасти на 17% – до 27 млрд рублей. Это уверенная динамика, поскольку мы приросли серьезными проектами.

С 1 июля в России поменялась схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Однако некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные критерии: степень готовности многоквартирного дома – не менее 30% и объемы продаж – 10%. Порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний.