Urban Space: строим сценарий будущего

1 июня в казино Сочи курорта "Красная Поляна" прошел закрытый обед для топ-менеджеров девелоперских компаний. В процессе дискуссии федеральные и региональные застройщики обсудили, в каком направлении рынок недвижимости России будет двигаться в ближайшие годы, как меняется продукт сейчас, стоит ли предоставлять скидки клиентам и что ждет покупателей дальше. В мероприятии приняли участие около 100 ведущих игроков рынка недвижимости. Модерировала Urban Space главный редактор информационно-аналитических порталов Urbanus.ru, Arendator.ru и журнала "ЛИЦА" Анастасия Кременчук.

В начале дискуссии был озвучен тезис, якобы строительная индустрия подошла к критической точке, когда внимание государства в силу объективных причин сместилось на другие отрасли экономики, а спрос на квартиры уже не тот, что был два-три года назад. Пока сроки экспозиции вполне соответствуют срокам строительного цикла, но всех девелоперов беспокоит надвигающаяся и вполне возможная проблема затоваривания рынка. Под большим вопросом, смогут ли в дальнейшем застройщики рассчитывать на господдержку и продление льготной ипотеки. Что делать в такой ситуации и как стимулировать спрос, рассказали сами застройщики.

С философской точки зрения к формированию городов будущего подошел Станислав Киселев, генеральный директор ГК "КОРТРОС". Он считает, что девелоперы должны идти по пути мотивационной экономики и следовать высоким целям, создавать то для страны, чем можно будет гордиться в дальнейшем. По его словам, формула мотивационной экономики следующая: талантливые люди, их поддержка и некая объединяющая идея, которая заставляет находится в состоянии движения несмотря ни на что. Мысль Станислава заключается в том, чтобы застройщики обращали внимание на креативных, талантливых специалистов в своих компаниях, поддерживали и позволяли проявлять себя, реализовывать новое на практике. Тогда ресурсы появятся и получится серьезный прорывной эффект, которого раньше не видели. "Если мы двигаемся к высокой цели, мы можем творить чудеса", - говорит Станислав.

Основатель строительной компании "Гарантия" Лев Федоренко считает, что девелопер будущего должен не просто строить жилые комплексы, он должен создавать правильную инфраструктуру, которая в дальнейшем ему будет приносить доход долгое время. То есть, обеспечить объект коворкингом, обучающими кластерами, торговыми площадями и всем тем, что необходимо для жизни людей определенного социального статуса, на которых ориентирован проект. "Мы строим сценарий жизни", - говорит Лев.

А вот Рабис Салихов, основатель и генеральный директор ГК "Жилстройинвест" призвал всех собравшихся не паниковать: "Сегодняшние проблемы - временные. Хлеб и жилье всегда были и будут востребованы. Наш бизнес высоко рискованный, но и высоко маржинальный. Не надо сбавлять обороты, нужно покупать участки, выводить новые проекты. Нужно двигаться дальше. Эта ситуация уйдет, а экономика улучшится".

Обсудили девелоперы и разный подход застройщиков к продукту в зависимости от локации. Считается, что Москва - центр притяжения, который аккумулирует спрос на жилье со всех регионов. Здесь покупается все, что построят. В регионах девелоперам остается надеяться только на местных потребителей и стимулировать их улучшать жилищные условия внутри своего города. Так ли это?

По мнению Владимира Городенкера, генерального директора ГК "Атлас Девелопмент", действительно, в Москве продукт поглощается намного быстрее, хотя в последнее время динамика просела, но это временное явление. В регионах же существует бешеная конкуренция. Девелоперы вынуждены создавать уникальные проекты, чтобы быть востребованными. Например, в ГК "Атлас Девелопмент" придумали экосистему, когда все рядом. Жильцы могут пользоваться необходимой инфраструктурой, не выходя из дома. И хотя эта концепция в строительстве дороже плюс-минус на 3%, застройщик не собирается от нее отказываться.

Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК "Галс-Девелопмент" в свою очередь отметила: "Если раньше мы пожинали лавры с любого продукта, то сейчас Москва близится к регионам. Приходится отвоевывать место под солнцем. При этом мы также изучаем региональный опыт, кто как строит".

Марина Мальцева, коммерческий директор AEON, поддержала коллег. По ее мнению, в последние годы продукт вырос как в Москве, так и в регионах: "Те опции, которые раньше присутствовали, например, в бизнес-классе, сейчас must have в комфорт-классе. Каждый девелопер создает уникальный объект и это здорово. Так в своем проекте мы сделали ставку на формирование внутренней инфраструктуры для всех категорий граждан: для мужчин, для женщин, для детей. Сильной половине человечества мы предлагаем: сигарный и бильярдный клуб, гольф-симулятор. Женщинам: бьюти-коворкинг с полностью оборудованным мини-салоном, куда можно пригласить мастера. Караоке. Музыкальный салон, где можно заниматься с репетитором. Есть просто коворкинг для работы. Такие фишки для клиентов в дополнение к основным параметрам продукта могут стать ключевыми при принятии положительного решения о покупке".

"Сейчас сложилась ситуация, от которой мы зависимы. Высока доля семейной ипотеки и материнского капитала, а соответственно доля спроса со стороны семейных людей, которые смотрят в будущее как минимум до 18 лет своих детей. На этом фоне волна тех, кто попустительски смотрит на продукт, постепенно уйдет", - считает Станислав Киселев.

Коллеги от ГК "Технология Света" посоветовали девелоперам при проектировании жилых комплексов особое внимание обратить на архитектурно- художественное и ландшафтное освещение своих объектов, так как грамотно разработанное решение существенно повышает их капитализацию.

Причем в процессе реализации проектов ни в коем случае нельзя менять заложенные в смету оборудование и материалы на дешевые аналоги, отмечает Софья Дементьева, директор по развитию бюро RADUGA™: "Результат удручающий. Даже на этапе сдачи объектов, такое оборудование уже выходит из строя. Застройщики не учитывают, что эстетическая составляющая - это то, что должно повысить продажи, произвести на покупателя вау-эффект. Необходимо заранее закладывать вечернее и ландшафтное освещение в комплексе. Это важно".

Поговорив о продукте, Анастасия Кременчук решила узнать из первых уст генеральных директоров строительных компаний, к каким способам стимуляции спроса они прибегают, чтобы реализовать предложение.

Так трейд ин - назвали действующим инструментом для улучшения жилищных условий Ленария Хасиятуллина, вице-президент по продажам и маркетингу Группы "Эталон" и Оксана Гнусарева, операционный директор компании Обмен.рф. Сегодня на рынке наблюдается затоваренность вторичным жильем. Люди охотно используют трейд ин, чтобы ускорить сделку и приобрести квартиру в новом ЖК.

Скидки многие застройщики назвали плохим инструмент стимулирования продаж, особенно в премиальном сегменте. К нему прибегают в крайнем случае, когда нет другого выхода.

Виктор Тарасенко, создатель и владелец ГК "Прогресс": "Путь в скидки - путь не туда. Это примитивный шаг, когда нет других инструментов".

Станислав Киселев: "Скидка в 20% - это прыжок ниже себестоимости".

Екатерина Батынкова: "На премиальном рынке скидки работают иначе, нежели в комфорт-классе. Клиенты сочтут, что у нас полный крах, и навряд ли к нам кто-то придет. В люксовой недвижимости наоборот. Покупатели торгуются, но размер скидки и ее возможность обсуждается на уровне высшего руководства".

Анастасия Стройкова, коммерческий директор ГК "Атлас Девелопмент": "Скидки - психология не девелопера, а клиента, который хочет прогнуть застройщика. Например, мы предложили пакетную скидку в проекте бизнес-класса, когда покупатель приобретает квартиру и паркинг одновременно. Это привело к тому, что у нас распродан паркинг с завышенным ценником. Но бывают ситуации, когда конкуренты раздают скидки, и ты тоже вынужден прибегнуть к данному инструменту".

И последнее, что обсудили девелоперы, это планы: будут ли выводить новые проекты, покупать площадки под реализацию или все-таки придержат вожжи.

Валерия Малышева, генеральный директор "Ленстройтрест": "У нас есть один проект, часть которого мы выставили на продажу просто потому, что для нас изначально такой объем был избыточным. Это уникальный проект с отличной локацией. Есть стадия наличия разрешения на строительство. Ближайшие конкуренты уходят, и мы остаемся одни. Поэтому цена продажи высокая. Дальше все будет зависеть от оптимизма покупателя, того, как он оценивает перспективы рынка и как закладывает продажи. Во второй локации, где мы уже долго работаем и вложили много сил, средств и души, наоборот покупаем еще участок, чтобы продолжать развивать продукт. Однако есть проекты, по которым мы бы и хотели двигаться быстрее, но администрация делает все, чтобы мы из стадии П переходили в стадию РП долго и мучительно. В последние два года стало сложнее и хуже".

Екатерина Батынкова: "Мы планируем вывод новых проектов, у нас и в городе и загородим сформирован земельный банк с 2019 года. Планомерно выбирали и покупали площадки сразу с определенными продуктовыми характеристиками. Также в 2024 году мы планируем экспансию на рынок комфорт-класса - это Москва, Печатники, рядом с ТПУ, 3500 квартир. В премиальной локации у нас Шлюзовая набережная, проект на Фридриха Энгельса. Поэтому ничего не откладываем, все по плану. Если, конечно, бюрократическая машина как и в Петербурге, не затормозит процесс".

https://www.urbanawards.ru/news/20230605-urban-space-stroim-stsenariy-budushchego