Вторичка – опора или конкурент первички?

Предложений на рынке вторички стало значительно больше, цены падают, а правительство раздумывает – не запустить ли льготную ипотеку. Поговорили с экспертами о том, как изменения на рынке вторичного жилья сказываются на рынке новостроек.

Рынок вторичного жилья затоварен, цены стали снижаться. Как это скажется на рынке недвижимости в целом и продажах девелоперов в частности?

По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в октябре объем предложения в «старой» Москве вырос на 5,3% к сентябрю, а по отношению к октябрю прошлого года прирост составил 46,5%. Спрос на вторичном рынке постепенно восстанавливается: в октябре число авансов было на 15% больше, чем в сентябре, и на 5% превысило прошлогодний показатель октября.

Директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома утверждает, что это обусловлено поступлением в продажу большого количества ликвидных квартир по льготным ценам:

«Часть людей, которые решили окончательно уехать из страны и выставили своё жильё на продажу, готова идти на существенный дисконт, его предлагают 80% продавцов. Этих квартир было много, и они были настолько привлекательны для рынка, что даже при упавшем спросе, в условиях неопределенности, покупатели живо интересовались ими – по ним в компанию поступало множество звонков».

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев подтверждает, что на уровень потребительской активности, в первую очередь, влияет социально-политическая обстановка:  

«В октябре продажи на вторичном рынке просели меньше, чем на первичном: вероятно, по причине реализации квартир лицами, покинувшими Россию. Такие сделки проходят по доверенности и носят очень рискованный характер, однако подразумевают максимальный дисконт. Видимо, он привлёк многих граждан».

 Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский придерживается иного мнения и не считает, что есть ярко выраженная тенденция к падению цен на вторичном рынке: 

«Цены вторички характеризуются нестабильностью в текущий период, но не явным падением. Наоборот, цены вторички с лета 2021 года догоняли по тенденции роста первичный рынок. Тогда, после принятых мер по стимулированию спроса, цены на новостройки стали резко расти. Вторичный рынок до какого-то момента вёл себя более консервативно, но общечеловеческое желание получить побольше дохода победило. Владелец вторичной недвижимости не связан так сильно, как застройщик, необходимостью продажи своей недвижимости в ограниченный срок. Он может как продать, так и снять свой лот. Также у него всегда есть возможность переждать неинтересную для него конъюнктуру рынка или перевести лот на другой рынок – краткосрочной/долгосрочной аренды, например.»

По мнению Владислава Преображенского, к рынку вторичной недвижимости нельзя применить термин «затоваривание», а величина дисконта это лишь косвенное подтверждение недостаточности спроса. Эксперт утверждает, что рынок вторички – это рынок с нестандартизированным продуктом, где каждый лот индивидуален и его характеристики описываются детально, чтобы подчеркнуть достоинства и быстрее продать. Продавец может как устанавливать цену, далекую от рынка, так и снижать, пока спрос не появится. По словам Владислава, для застройщиков оптимально такое положение дел, при котором продажи на вторичном рынке достаточно интенсивны, учитывая тот факт, что вторичный рынок существенно больше первичного. 

Большая доля покупок первички приходится на тех, кто продает вторичку, чтобы улучшить жилищные условия. Насколько продажи первички страдают из-за высоких ставок и большого предложения по вторичке?

Большая доля приобретателей жилья в новостройках уже имеет «крышу над головой». И при покупке новой квартиры рассчитывают в том числе на сумму, которую планируют выручить за продажу прежней. По словам Владислава Преображенского, таких покупателей примерно половина.

Валерий Кочетков, директор управления новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что именно в этом кроется залог популярности программ трейд-ин:

«Только единичные девелоперы сегодня не применяют такой инструмент продаж, как трейд-ин. При стабильно высоком спросе он задвигается куда-то на «дальнюю полку», но когда спрос на новостройки падает, все вспоминают про эту схему.

Во всех схемах трейд-ин стараются не проводить сложные сделки, например, с несовершеннолетним собственником или с привлечением субсидии. Основные риски таких сделок и для застройщика, и для клиента – это сроки. В отведенные три месяца может не найтись покупатель на вторичную квартиру, и клиенту приходится понижать цену, тогда как стоимость квартиры в новостройке зафиксирована. Риск для застройщика – упущенная выгода в случае невыхода на сделку, т.к. квартира выведена из прайса».

Управляющий партнёр компании ДНС Вадим Казберов подтверждает, что застройщикам и крупным агентствам недвижимости невыгодно покупать «зависшие» квартиры даже с дисконтом:

«Реализация может затянуться. Часть агентств предлагает выкупить такие квартиры инвесторам-частным лицам. Такая практика, в том числе, существует в Москве. Дисконт в этом случае может составлять 15-20% от рыночной цены. Примерно на столько же продавцы в среднем снижают цену в случае срочной продажи».

Коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов рассказывает, в каких случаях на продажи застройщика влияет ситуация на вторичном рынке:

«Вторичка бывает очень разная. Когда в соседнем с нашим проектом старом панельном доме цены падают, нам, наверное, всё равно, потому что многие покупатели хотят переехать из некомфортного жилья в удобное и современное. А когда, допустим, в первой очереди нашего строящегося ЖК, жители которого покупали квартиры 6 лет назад, выставляют их сильно дешевле, чем мы сейчас продаём в сданном корпусе, это некое воздействие на нас оказывает. Однако понижать цены под вторичку в этих корпусах неправильно. Мы со своей стороны либо пытаемся этим клиентам максимально быстро продать бывшую квартиру, чтобы он ушёл с рынка и мы могли дальше спокойно продавать свою новостройку, либо какой-то объём таких квартир выкупаем, потому что видим возможность продать их дороже и на этих сделках дополнительно заработать».

Сегменты рынка взаимосвязаны, они находятся в некоем балансе. Когда вторичка чувствует себя дискомфортно, часть этого дискомфорта приходится на рынок новостроек, а если наоборот, то и продажи в новых проектах идут успешно.

Управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко напоминает, что покупатели, улучшающие свои условия – только одна из категорий клиентов:

«Есть еще инвесторы, приобретающие квартиру для аренды или продажи, или на будущее (например, детям). Кто-то приобретает недвижимость “для пиджака”, когда новостройка располагается вблизи или в составе деловых кварталов. Вариантов масса. Поэтому, когда застройщик возводит большой проект КОТ или КРТ, преображающий облик района, то он не ориентируется на колебания, происходящие на рынке вторички».

Правительство обещает поддержать рынок вторички. Это навредит или поможет девелоперам? Какая схема может действительно быть рабочей?

Управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко напоминает, что рынок вторичной недвижимости живёт по своим законам:

«Застройщики, если и учитывают его при разработке финмодели и подготовке к получению проектного финансирования, то лишь как один из факторов риска для отдела продаж. Цены на новостройки скорее определяют условия предоставления банком кредита, локация, конкурентное окружение, класс жилья, наличие отделки и так далее. Что касается заёмных средств, сегодня программы льготной ипотеки на рынке новостроек — гораздо выгоднее, чем жилищный кредит на вторичную недвижимость. Это говорит о многом».

Застройщики ведут работу в соответствии с утвержденной финансовой моделью независимо от ситуации на рынке вторичного жилья. Однако, если государство поддержит вторичный рынок, то это позитивно скажется и на первичном. Россиянам станет проще продавать старое жильё, чтобы приобрести новостройки. 

По мнению Дмитрия Голева, оптимальным вариантом будет, если власти на вторичном рынке начнут предоставлять льготные кредиты со ставками даже чуть выше, чем на первичном:

«При этом покупка новостроек в любом случае останется более выгодной: кроме государственных мер поддержки действуют программы и акции от застройщиков, дома современнее, прилегающие территории лучше благоустроены, планировки квартир удобнее и т.д. С точки зрения стимулирования рынка вторички и снижения ставок на ипотеку закономерен вопрос: если это произойдёт, то, по сути, с одной стороны, активизируются продажи вторичного жилья, с другой – это поддержит рынок с точки зрения цен. Так как количество покупателей вырастет, продавцы перестанут делать большие скидки и смогут комфортно продавать даже по более высоким ценам, что, в свою очередь, вернёт часть продавших свою вторичную недвижимость клиентов на рынок «первички». Таким образом, поддержкой и стимулированием ипотеки на вторичном рынке оба сегмента стабилизируются»

По словам эксперта, часть застройщиков даже обсуждает возможность субсидирования ставок на вторичном рынке. Схема может быть такой: клиент хочет продать старую квартиру, но не может это сделать, потому что у его покупателей нет возможности по текущим ставкам взять ипотеку. Застройщик субсидирует ипотеку на вторичку, чтобы клиент ее продал и приобрел новостройку.

Ирина Доброхотова, Управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», не готова гарантировать выгод для застройщиков в случае появления льготной ипотеки на вторичку:

«От появления льготной ипотеки на вторичку, безусловно, вырастет спрос на подобную недвижимость. При равных условиях кредитования часть спроса переориентируется именно на вторичный рынок, так как там покупатель получает сразу готовый продукт, который он сразу может использовать (жить или сдавать в аренду). Выиграют ли при этом застройщики? Предсказать нельзя».

Неоднозначно оценивает ситуацию на рынке жилой недвижимости и Вадим Казберов, Управляющий партнёр компании ДНС: 

«Учитывая риски покупки жилья в строящихся проектах, многие предпочитают покупку на вторичном рынке. В свою очередь, весомым аргументом “за” покупку новостройки стала льготная ипотека с пониженной ставкой. Распространение подобной программы и на вторичное жильё, естественно, может перенаправить часть покупателей с первички на вторичку. С другой стороны, часть продавцов своих квадратов приходят на рынок строящегося жилья. Частично – с инвестиционными целями, частично – за улучшением жилищных условий. Прогнозировать, какой из этих разнонаправленных факторов окажет большее воздействие на рынок новостроек, сложно, учитывая общую турбулентность экономики».

По мнению директора GMK Сергея Разуваева, решением, которое поможет вторичному рынку, но и новостройкам не навредит, могла бы стать ограниченная льготная ипотека: 

«С точки зрения развития экономики и стимулирования стройки девелоперам невыгодно, чтобы ставка по господдержке поддерживала все типы квартир, в частности, малой площади. Почему? Потому что если человек продает студию, однокомнатную или двухкомнатную, то, вероятнее всего, он купит квартиру большей площади, и если есть возможность взять ипотеку с господдержкой на вторичку на трешки-четырешки, тогда он с большей вероятностью купит их на вторичном рынке, а нам-то надо, чтобы он покупал их на первичном рынке.

Поэтому при формировании ипотечной ставки с господдержкой на вторичный рынок, возможно, имеет смысл ограничить либо сумму, либо статус квартиры (студия, однушка), либо квадратуру. И тогда эта стимулирующая ипотека действительно стала бы еще одним серьезным подспорьем для стройки»

Что ж, пока непринятые, но ожидаемые решения на высшем уровне и определят вектор развития рынка недвижимости.

https://gmk.ru/blog/vtorichka-opora-ili-konkurent-pervichki-3-voprosa-ekspertam